За 27 лет успешной работы санкт-петербургская группа компаний "Эталон" зарекомендовала себя как надежный и социально ответственный застройщик. С 2008 года один из крупнейших и старейших девелоперов страны представлен на рынке недвижимости Московского региона. Реализацией инвестиционных проектов холдинга здесь занимается территориальная управляющая компания "Эталон-Инвест". Об особенностях жилищного строительства в Москве и Подмосковье, а также о насущных проблемах строительной отрасли в целом и путях их решения "Строительная газета" поговорила с генеральным директором "Эталон-Инвеста", председателем отраслевого отделения по развитию строительной сферы "Деловой России" Даниилом Селедчиком.

- Какова, на ваш взгляд, специфика рынка жилой недвижимости Московского региона?

- Для Москвы, к примеру, сегодня характерно особое внимание к развитию территорий Новой Москвы, где предполагается строительство невысокоэтажного жилья. Еще одна особенность - это развитие такого сегмента, как редевелопмент промышленных зон. В столице уже есть хорошие примеры возведения на месте бывших промзон жилых комплексов, лофтов, объектов коммерческой недвижимости. Еще более масштабной реновации промзон будет способствовать и принятый недавно Госдумой РФ в первом чтении законопроект "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон, и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", который был разработан Минстроем России, московским правительством и девелопера ми. К слову, один из наших перспективных жилых проектов в столице также предполагает редевелопмент промышленной территории.

Что касается Московской области, то большое значение для развития жилищного строительства здесь имеют принятые в прошлом году нормативы градостроительного проектирования, которые отдают приоритет более проработанным проектам - с широкими улицами, пешеходным переходами, вместительными паркингами, высокой степенью озеленения и т. д.

Есть и объединяющая тенденция, характерная и для Москвы, и для области. Это рост покупательского спроса на жилье комфорт-класса. Ключевым фактором при выборе жилья становится не только его доступность, но и качество. Показателем здесь могут служить и данные статистики: по итогам июня этого года в Московском регионе около 4,5 млн кв. м многоквартирного жилья приходится на комфорт-класс, тогда как в эконом-классе сегодня реализуется практически в четыре раза меньше - 1,2 млн кв. м.

- А "Эталон-Инвест" в тренде? Предложением на этот особый спрос отвечаете?

- Да. Для нас очень важно, чтобы проект был интересным и востребованным. Именно поэтому мы работаем в сегменте комфорт-класса. Мы строим доступное жилье, но с более высокими качественными характеристиками. Каждый наш проект является индивидуальным, и мы не просто строим монолитные дома, а создаем комфортную жилую среду для жителей. Чтобы у них была возможность получить весь комплекс необходимых услуг в рамках своего микрорайона. И речь здесь, конечно, идет не только о магазинах в шаговой доступности, но и о детских садах, школах, кинотеатрах, фитнес-центрах, детских и спортивных площадках, прогулочных зонах, и даже о музеях и памятниках.

В качестве примера приведу наш флагманский объект - микрорайон "Изумрудные холмы" в Красногорске. Этот один из самых масштабных в Подмосковье проектов включает в себя около 1 млн кв. м недвижимости. Он еще строится, но для жителей уже сданных корпусов работают три детских сада и начальная школа. 1 сентября 2015 года откроется еще одна общеобразовательная школа на 1100 учащихся, а в октябре начнет свою работу художественная школа. Три года назад в микрорайоне был установлен памятник героям Великой Отечественной войны "Отсюда ушли в вечность...", который посвящен битве за Москву. В марте этого года, к 50-летию выхода в открытый космос Алексея Леонова, открылась первая очередь уникального Музея космонавтики под открытым небом - Аллеи Космонавтов, где будут установлены макеты трех первых космических кораблей в натуральную величину: "Восход", "Восток" и "Союз".

На юго-западе Москвы мы строим жилой комплекс "Эталон-Сити" на 440 тыс. кв. м, в котором также будут свои детский сад и школа. Яркой архитектурной особенностью этого градостроительного комплекса станут фасады башен, созданные по мотивам знаменитой гравюры японского художника Кацусико Хокусая "Большая волна". Площадь "картины" превысит 35 тыс. кв. м.

Кстати, в ближайшее время, несмотря на современные экономические реалии, мы собираемся запустить в рамках комплексного освоения территорий еще два новых проекта в Москве.

- Хотя сегодня комплексный подход и стал уже базовым принципом в жилищном строительстве, проблем при его реализации почему-то не убавляется...

- Комплексное освоение территорий - одна из приоритетных задач, стоящих перед строительной отраслью. В частности, "Эталон-Инвест" реализует именно такие проекты.

Наряду с возведением домов и обеспечением их социальной и коммерческой инфраструктурой, мы организуем также досуг наших жителей - проводим календарные праздники, фестивали. Таким образом, создаем социум

в определенном микрорайоне, общность людей, объединенных и средой проживания, и добрососедскими отношениями.

Однако в текущей экономической ситуации комплексное освоение территорий действительно невозможно без развития механизмов государственно-частного партнерства в жилищном строительстве. И в связи с этим сейчас очень важно проработать такие моменты, как отсутствие регулирования процессов комплексного освоения частных территорий, вопросы передачи сетей, строительства и передачи социальных объектов. Необходимо при участии экспертного сообщества доработать законопроект "О развитии территорий" и как можно скорее запустить его в действие.

- А что вы думаете о строительстве арендного жилья - новом направлении жилищной политики в стране?

- Арендное жилье - хороший инструмент повышения доступности жилья в России. И в этом ключе большое значение имеет создание Единого института развития в жилищной сфере, деятельность которого направлена как раз на повышение доступности жилья, эффективности управления в жилищной сфере и привлечение инвестиций в ее развитие. Мы надеемся, что институт будет хорошим стимулом, в том числе и для развития рынка арендного жилья.

Что касается инвестиционной привлекательности этого сегмента, то арендное жилье - это хорошая мировая практика. И привлекательность инвестиций здесь обусловлена, в первую очередь, наличием - за счет доступности предложения - гарантированного потребителя.

- В нынешних условиях крайне актуален становится вопрос снижения издержек застройщика. Как вы считаете, каким образом этого можно достичь?

- В первую очередь, необходимо продолжить работу по сокращению и упрощению административных процедур. Особенно это касается вопросов, связанных с предоставлением земельных участков и подключением объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Это ключевые факторы, влияющие на инвестиционную активность. Сегодня размер платы за подключение, как правило, предполагает единоразовый платеж на начальной стадии реализации проекта. При этом само строительство сетей и подключение к ним объекта происходит, как правило, ближе к завершению строительства. Целесообразно предусмотреть на федеральном уровне возможность рассрочки по внесению платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения. Это позволит перераспределять финансовую нагрузку на инвестиционный проект комплексного освоения территории в течение всего его жизненного цикла.

Еще один момент - это снижение налогового бремени. Необходимо решить такой уже давно обсуждаемый вопрос, как установление права застройщика при определении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль включать в состав расходов расходы на создание, реконструкцию объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, которые подлежат передаче в государственную, муниципальную собственность или в собственность эксплуатирующих организаций.

Сократить финансовые издержки можно и за счет внедрения в инженер но-строительный бизнес современных технологий. Применение BIM-технологий проектирования (Building Information Modelling) позволило нам, к примеру, снизить себестоимость одного квадратного метра на 8-10%.

- Какие дополнительные формы финансирования, помимо ипотеки, было бы уместно сейчас развивать?

- Если говорить о перспективах развития финансирования жилищного строительства, не менее важными, на мой взгляд, являются вопросы поддержки не только потребителей, но и застройщиков. В этой связи нужно на законодательном уровне продвигать проектное финансирование. О необходимости ускоренного внедрения в практику проектного финансирования еще в мае прошлого года говорил президент России.

На практике долгосрочное, на 6-8 лет, внешнее финансирование, включая кредиты, под проекты по жилищному строительству практически невозможно привлечь. Сегодня необходимо принять меры по законодательному закреплению института проектного финансирования в жилищном строительстве, а также внести изменения в нормативную базу для обеспечения формирования источников финансирования до 10-15 лет, включая использование элементов рефинансирования и, возможно, использование средств пенсионных накоплений, и регулирующих оценку рисков кредитных организаций в этой сфере со стороны Банка России.

- Какие еще есть пути стимулирования отрасли в целом?

- Существует целый ряд дополнительных механизмов стимулирования потребительского спроса и форм финансирования жилищного строительства, которые широко используются в мировой практике.

Например, в Великобритании применяется схема совместного владения жилой недвижимостью, которая предполагает, что часть жилой недвижимости приобретается гражданином за счет собственных средств, а вторая часть арендуется им у другого юридического либо физического лица или у государства. Постепенно выкупается оставшаяся доля, и гражданин становится полным собственником данной недвижимости. Кроме того, существует схема, при которой часть жилья покупается за счет ипотечного кредита, а часть арендуется у жилищной ассоциации.

В Канаде используется так называемое вендорное финансирование, при котором кредит предоставляется продавцом недвижимости. Условия вендорного финансирования определяются застройщиком, зависят от условий сделки и во многих случаях обсуждаются индивидуально. Так, вендорное финансирование может достигать 90% от стоимости объекта недвижимости. Процентная ставка может быть ниже, чем ставка по ипотеке в банке. При вендорном финансировании отсутствуют дополнительные комиссионные, обязательные страховые платежи, что позволяет сэкономить 2-4% по сравнению с банковским ипотечным кредитом.

Фактически, речь идет о длительной рассрочке. "Эталон-Инвест", к примеру, уже предоставляет подобную рассрочку на срок до 8 лет. А могли бы и на больший срок, если бы развитие вендорного финансирования в нашей стране не сдерживалось имеющимися ограничениями на покупку закладных к рефинансированию у строительных организаций. Уверен, либерализация требований, предъявляемых АИЖК (сегодня это Единый институт развития в жилищной сфере - "СГ") к поставщику закладных, могла бы создать благоприятные условия для развития вендорного финансирования в строительном бизнесе.

- И в завершение интервью: что бы вы хотели пожелать читателям "СГ", вашим коллегам, накануне Дня строителя?

- В наш профессиональный праздник надо помнить, что мы работаем с людьми и для людей. Такой нужной и востребованной работой может похвастаться далеко не каждый. И я желаю всем, чтобы работа приносила радость. Пусть в ней будет больше ярких событий и встреч, позитива и настоящего драйва.

ДОСЬЕ ДАНИИЛ СЕЛЕДЧИК, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР КОМПАНИИ "ЭТАЛОНИНВЕСТ".

Окончил с отличием Санкт-Петербургский государственный университет, кандидат юридических наук. В ГК "Эталон" с 1997 года. УК "ЭталонИнвест" возглавляет с 2010 года.

Член президиума генерального совета, председатель отраслевого отделения по развитию строительной сферы Общероссийской общественной организации "Деловая Россия".

Источник: Строительная газета