Платформа для обработки бизнес-запросов предпринимателей
RU / EN
Главная » Лица » Генеральный совет » Точки зрения » Как ставки по ипотеке повлияют на рынок недвижимости

Как ставки по ипотеке повлияют на рынок недвижимости 10 декабря 2014

Владимир Кошелев, член генерального совета «Деловой России»:

- В нынешней экономической ситуации довольно трудно строить прогнозы о реальном влиянии на рынок недвижимости увеличения банками ставки ипотечного кредитования. В каждом отдельном случае ситуация будет уникальна и будет зависеть от множества как объективных, так и субъективных факторов. Единой чёткой позиции по этому поводу нет и в экспертном сообществе, и думаю, ее не будет и в ближайшее время.

Рынок строительства жилья, как и любая другая отрасль, соответствует текущему тренду развития экономики и зависит от тех изменений, которые там происходят. Естественно, что увеличение ипотечных ставок приведёт к снижению покупательской способности со стороны населения, а это, в свою очередь, скажется на застройщиках. Вопрос лишь в том, насколько сильно. Чтобы ответить на этот вопрос, нужно рассмотреть основные факторы влияния.

Первый фактор связан с тем, насколько сильно увеличатся ставки. Сейчас в среднем эта цифра колеблется в районе 1–1,5%, но по прогнозам аналитиков, это не конечная цифра и зависеть она будет в том числе и от повышения Центробанком ключевой ставки. Здесь главное, чтобы сокращающиеся возможности фондирования банков за границей и дальнейший рост ставки рефинансирования Банка России не привели к такому увеличению коммерческих ставок по ипотеке, что они станут просто невыгодны потребителям.

Второй фактор касается непосредственно застройщиков и доли ипотечных квартир в их объектах. Чем больше квартир приобретается у него с использованием ипотеки, тем сильнее на нем скажется данная ситуация и тем сложнее ему будет сохранить докризисные темпы строительства.

Третий канал, по которому ипотечные ставки влияют на рынок, связана с сегментом, в котором работает строительная компания. Я думаю, что, учитывая неясность перспектив курса рубля и довольно высокие инфляционные ожидания населения, спрос на доступное жилье будет, пусть и медленно, но расти, либо сохранится на прежнем уровне, а на элитное жилье снизится. Это связано с тем, что спрос на рынке доступного жилья абсолютно точно не удовлетворен и, несмотря на колебания ипотечного курса, люди продолжат покупать такое жилье.

Хочу напомнить, что в мае текущего года в рамках госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» стартовала программа «Жильё для российской семьи». По ней нужно построить порядка 25 млн кв. м сверх запланированного объёма. Естественно, что реализация этой программы подстегнёт застройщиков, работающих в сегменте доступного жилья, строить больше.

Кроме того, именно доступное жильё – самая ликвидная категория, поэтому помимо притока финансов со стороны тех, кто нуждается в этом формате, можно ожидать (хоть и с постепенным снижением) покупок со стороны тех, кто считает рынок жилья в таких нестабильных условиях (и это абсолютно справедливо) способом долгосрочной защиты капитала. Что же касается элитного жилья, как правило, люди, приобретающие квартиры в этом сегменте, уже имеют недвижимость, удовлетворяющую их потребность, поэтому, скорее всего, они воздержатся от новых ипотечных кредитов на приобретение дополнительных площадей в условиях кризиса и роста ставок.

Однако все эти факторы могут сработать в ту или иную сторону в зависимости от того, насколько затяжным и глубоким окажется период экономической нестабильности. В то же время в руках государства, а точнее Банка России, есть возможность не только не допустить дальнейший рост коммерческих ставок по ипотеке, но и снизить их. Для этого необходимо рассмотреть возможность изменения подхода Банка России к использованию ипотечного портфеля физлиц для его последующего применения в качестве обеспечения кредитов Банка России, привлекаемых банками для финансирования проектов комплексного освоения территорий в сегменте доступного жилья. Тогда коммерческие банки получат «длинные и относительно дешёвые деньги», а государство, обязав их ограничить ставки по ипотечному кредиту 2-3 % от ставки рефинансирования Банка России, создаст реальные условия для увеличения интереса со стороны потребителей. Всё это в совокупности с реализацией программы «Жильё для российской семьи» может стать новым стимулом для развития рынка недвижимости даже в условиях экономического кризиса.

Партнёры