17 октября прошло совместное заседание комитета по строительству и комитета по финансовым рынкам «Деловой России», на котором были рассмотрены вопросы реализации законодательства о долевом строительстве.

Поступающие обращения представителей строительной индустрии и кредитных организаций свидетельствуют о том, что закон не в полной мере учитывает региональные особенности, а также специфику отдельных проектов, осуществление которых было начато до 1 июля 2018 года. Это создает риски системной неустойчивости строительной отрасли в отдельных субъектах Российской Федерации и остановки значимых региональных проектов. Установленные в законе требования к застройщикам в полной мере не отражают особенности деятельности строительных организаций в регионах Крайнего Севера, Сибири, Дальнего Востока, на иных отдаленных и труднодоступных территориях.

Со сложностями сталкиваются застройщики, ведущие деятельность в небольших, малонаселенных субъектах Российской Федерации. С учетом незначительных объемов возводимого жилья в небольших и малонаселенных субъектах Российской Федерации отсутствуют строительные организации, имеющие требуемый законом опыт работы. Действие закона приведет к их уходу с рынка жилищного строительства, что поставит под угрозу существование местной строительной индустрии.

Серьезной проблемой является также искусственное отсечение региональных строительных организаций (застройщиков, подрядчиков, технических заказчиков) от региональных банков. К банковскому сопровождению застройщиков оказались допущены уполномоченные банки, соответствующие критериям, установленным правительством Российской Федерации (постановление правительства РФ от 18 июня 2018 г. № 697). В соответствии с постановлением № 697, в перечень уполномоченных банков оказалось включено 56 кредитных организаций, отобранных по различным признакам (значение кредитного рейтинга, распространение санкционных ограничений, проведение процедуры санации, участие в капитале АО «ДОМ.РФ»). Практически все региональные банки, активно работающие со строительными организациями, оказались за пределами этого перечня при том, что в него попали кредитные организации, не имеющие опыта кредитования строительных проектов, являющиеся подконтрольными организациями иностранных банков или практически не присутствующие в регионах.

Существенные проблемы создают не вполне определенные переходные положения, предусматривающие частичное распространения требований закона на проекты, реализация которых была начата до вступления его в силу (разрешение на строительство по которым получено до 1 июля 2018 года). Остается также неясным, какие из требований федерального закона № 214-ФЗ должны применяться к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Переходные положения не учитывают также структурные особенности некоторых уже реализуемых проектов.

Новая редакция федерального закона № 214-ФЗ не учитывает широко применяемые модели финансирования, такие как покупка долей компании, владеющей земельным участком, на котором будет осуществляться строительство; возмещение собственных затрат застройщика свыше 10%; перевода средств со счета в уполномоченном банке на залоговый счет, для целей резервирования средств на выплату процентов; выпуск векселей с целью новации займов застройщика.

Также 214-ФЗ не предусматривает возможности замены уполномоченного банка в случае привлечения денежных средств граждан посредством счетов эскроу, в этой связи в целях соблюдения баланса интересов уполномоченных банков с точки зрения развития конкуренции, застройщиков и граждан, было предложено: скорректировать нормы статьи 810 ГК РФ, указав на возможность досрочного погашения займа без согласия банка в случаях, предусмотренных 214-ФЗ; предусмотреть в 214-ФЗ возможность замены уполномоченного банка (эскроу-агента) без его согласия в случае привлечения денежных средств через счета эскроу; предусмотреть в 214-ФЗ возможность указания в договорах участия в долевом строительстве на замену эскроу-агента, а также перевода средств на счетах эскроу в другой уполномоченный банк.

В ходе заседания комитетов были предложены поправки, позволяющие устранить названные выше недостатки. В качестве дополнительной меры было предложено разработать рыночные механизмы, позволяющие уполномоченным банкам устанавливать кредитные ставки для застройщиков при переходе к проектному финансированию на уровне не более 2% при условии 100% покрытия выбранной застройщиками суммы кредита денежными средствами, находящимися на счетах эскроу.

По итогам круглого стола руководством комитетов по строительству и по финансовым услугам было предложено подготовить письмо в министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации с целью поддержания данной инициативы.